Il panorama degli affitti in Italia sta subendo una trasformazione significativa, con un aumento notevole di studenti e stranieri che stanno ridefinendo le dinamiche del mercato immobiliare. Secondo un’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i contratti stipulati nel 2026 rivelano una crescita costante di queste categorie di inquilini, insieme a un cambiamento nella tipologia di contratti preferiti.
La motivazione principale per cui gli italiani scelgono l’affitto rimane quella abitativa, con il 64% dei contratti stipulati per ragioni personali o economiche. Tuttavia, la componente più dinamica è rappresentata dagli studenti universitari, la cui percentuale è salita dal 7,9% del 2026 al 9,8% del 2026. Questo aumento riflette sia la crescita delle iscrizioni universitarie sia l’arrivo di studenti stranieri attratti dall’offerta formativa degli atenei italiani.
Le differenze tra città e le tendenze emergenti
Le differenze tra le varie città italiane sono evidenti. Napoli e Palermo sono le metropoli con la quota più alta di affitti motivati da scelta abitativa, rispettivamente al 73,9% e al 71,0%. Verona, Bari, Milano e Firenze sono invece le città con la maggiore presenza di lavoratori trasfertisti. Torino, Bologna e Firenze sono le città con la maggiore concentrazione di studenti universitari.
A Milano, la percentuale di contratti stipulati con studenti è salita dal 18,5% del 2026 al 22,2% del 2026, mentre la quota di lavoratori trasfertisti è scesa significativamente dal 45,3% al 38,0%. A Roma, il 2026 ha segnato un aumento sia degli affitti a studenti — dal 12,8% al 18,5% — sia di quelli a lavoratori trasfertisti, cresciuti dal 26,8% al 30,8%.
La rivoluzione dei contratti transitori
Il cambiamento più profondo riguarda la tipologia dei contratti. In sei anni, il mercato si è trasformato radicalmente: i contratti a canone libero sono passati dal 51,9% del 2019 al 40,4% del 2026, mentre i contratti a carattere transitorio sono più che raddoppiati, passando dal 18,4% del 2019 al 31,2% del 2026. Questo segnale chiaro indica una domanda crescente di flessibilità da parte degli inquilini, sempre più mobili per ragioni di lavoro, studio o esigenze personali.
A Milano, i contratti transitori sono ormai la tipologia più stipulata con quasi il 45% delle scelte, in crescita costante di anno in anno. A Bari si registra la percentuale più alta di contratti transitori d’Italia con il 78,6% delle stipule. All’opposto, Bologna si distingue per la netta prevalenza del canone libero (90%), mentre Genova è la città dove il canone concordato domina con l’80% delle stipule.
La tipologia degli immobili e il profilo degli inquilini
La tipologia più affittata in Italia rimane il bilocale con il 39,1% delle scelte, seguita dal trilocale con il 30,5%. Tuttavia, la novità è rappresentata dall’avanzata dei monolocali, che hanno superato quota 10% già nel 2026 e continuano a crescere nel 2026. Questo trend è direttamente correlato all’aumento dei canoni di locazione, che spinge sempre più inquilini a ridimensionare le proprie aspettative in termini di metratura per contenere la spesa mensile.
Sul fronte demografico, quasi la metà degli inquilini — il 47,1% — ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. Il dato più rilevante è quello sulla cittadinanza: l’86,9% degli inquilini ha cittadinanza italiana, mentre il 13,1% ha cittadinanza straniera. Quest’ultima quota è in aumento rispetto all’11,1% del 2026 e rappresenta la percentuale più alta registrata negli ultimi anni.
