Nel panorama degli affitti italiani, il 2025 segna un punto di svolta storico: i contratti a canone concordato hanno finalmente superato in numero quelli a canone libero. L’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi) evidenzia che, a livello nazionale, i nuovi contratti di durata 3+2 hanno superato i tradizionali 4+4, un cambiamento che pochi avrebbero potuto prevedere pochi anni fa.
Il fenomeno è particolarmente evidente in Milano dove dal 2018 al 2025 il canone concordato è salito del 78,4% contro un incremento del 38% registrato per il canone libero. In 44 capoluoghi su 103, la crescita del concordato è stata più rapida, riducendo notevolmente il divario economico che lo rendeva meno attraente rispetto al mercato libero.
Il contesto milanese prima del 2023: domanda alta e offerta scarsa
Fino al 2023, il modello concordato era poco utilizzato nella capitale lombarda. La ragione principale era il gap significativo tra i canoni stabiliti dagli accordi territoriali e quelli richiesti dal mercato libero, dove la pressione della domanda spingeva i prezzi verso l’alto. Nonostante i vantaggi fiscali, i proprietari preferivano il libero, convinti di ottenere una rendita più elevata.
Aggiornamento delle fasce di canone e impatto fiscale
L’anno decisivo è stato il 2023, quando il Comune di Milano ha rivisto le fasce di canone concordato, allineandole più da vicino ai livelli di mercato. Parallelamente, il regime di cedolare secca al 10% e la riduzione dell’IMU hanno reso l’opzione concordata molto più conveniente dal punto di vista fiscale. Queste misure hanno creato un reale incentivo per i proprietari, spingendo molti a passare dal modello libero a quello concordato.
Dal breve al tradizionale: il ritorno degli affitti a lungo termine
Un ulteriore elemento che ha favorito la diffusione del concordato a Milano è il rientro di numerosi immobili precedentemente destinati agli affitti brevi. Il nuovo contesto offre un canone più vicino al valore di mercato una fiscalità più vantaggiosa e una maggiore stabilità contrattuale, fattori che attraggono sia proprietari che inquilini alla ricerca di soluzioni a lungo termine.
Il ruolo dei contratti transitori
I dati mostrano anche una crescita dei contratti di tipo transitorio. Questo strumento permette al proprietario di concedere l’immobile per un periodo più breve, valutare la serietà dell’inquilino e, se soddisfatto, passare a un contratto di durata più lunga. La flessibilità offerta dal transitorio è diventata un vantaggio concreto per chi vuole testare il mercato prima di impegnarsi in un rapporto più duraturo.
Prospettive per altre grandi città italiane
La replicabilità del modello milanese dipenderà da tre fattori chiave: la differenza tra i canoni territoriali e quelli di mercato, le agevolazioni fiscali offerte dal comune e l’andamento generale del mercato degli affitti. In città dove i canoni liberi sono in discesa, il concordato potrebbe diventare una scelta ancora più attraente. Tuttavia, è essenziale che le amministrazioni locali definiscano valori di riferimento competitivi e comunichino in modo chiaro le opportunità fiscali, per evitare che il concordato rimanga un beneficio limitato ai soli proprietari.
